Le guide du Copropriétaire
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Ce guide mis à disposition par la SOGI permet à chaque copropriétaire de comprendre le fonctionnement de la copropriété et de découvrir les missions de votre syndic.

Nos équipes espèrent que les informations mentionnées vous aideront. 

Nous vous invitons à les lire attentivement. Nous restons à votre entière disposition pour proposer

et apporter des solutions à vos préoccupations quotidiennes.


La loi de 1965 (article 8) a rendu obligatoire l’établissement d’un règlement de copropriété, qui définit les parties privatives et les parties communes (avec l’état descriptif de division), détermine les modalités d’usage de ces mêmes parties privatives et communes, indique les charges communes et leur répartition entre les copropriétaires, précise éventuellement l’organisation de la copropriété. Les acquéreurs des lots adhèrent au règlement de copropriété lors de la signature de l’acte de vente. Le règlement s’impose à l’acheteur.

 

L’état descriptif de division

Comporte l’identification des lots par un numéro et pour chacun d’eux, leur situation (bâtiment, escalier, étage, porte), la désignation des parties privatives (cave, parking, appartement) et la détermination de la quotepart dans les parties communes.

 

L’administration des parties communes et la répartition des charges

Le règlement fixe, aux termes de la loi, la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories des charges :

  • Celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble,
  • Celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs,
  • Celles entraînées par chaque service collectif.

La loi du 10 juillet 1965 définit les critères qui permettent de distinguer les parties d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

 

Ce que dit la loi : 

Les parties privatives sont définies par leur caractère d’exclusivité. L’article 2 de la loi insiste sur ce point : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l‘usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

Les parties communes sont traitées à l’article 3, qui en dresse une liste et fixe les droits accessoires qui en découlent : « Sont communes les parties des bâtiments et terrains affectés à l‘usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux... »

 

Les parties communes

D’une manière générale, une partie d’immeuble qui n’est pas précisément définie comme privative et réservée à l’usage exclusif d’une personne est présumée partie commune :

  • le sol,
  • les cours,
  • les parcs, les jardins et les voies d’accès,
  • le gros œuvre,
  • les planchers et les plafonds,
  • la toitures
  • les passages et les corridors,
  • les escaliers,
  • les éléments d’équipements
  • collectifs,
  • les locaux des services communs.

 

Les parties privatives

Les parties généralement reconnues comme privatives :

  • l’intérieur des appartements, y compris les portes palières, volets, stores et balustrade,
  • les cloisons intérieures (hors celles qui appartiennent au gros œuvre), les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures,
  • les revêtements de sol, comme les parquets et carrelages,
  • les équipements intérieurs, tels que baignoires, lavabos, sanitaires, chauffage, y compris la robinetterie,
  • les enduits, les peintures, tapisseries, vitres, glaces, éléments de décor, y compris les enduits des plafonds avec leur corniche,
  • les caves, greniers, emplacements de garage, qu’ils soient inclus dans le lot ou désignés comme lots indépendants,
  • les boîtes aux lettres.

Le rôle de l’assemblée générale est de permettre aux copropriétaires de débattre et de prendre des décisions relatives à la gestion courante de l’immeuble et à sa conservation. Une assemblée générale est toujours convoquée et tenue de la même manière. Seule change la majorité, en fonction des décisions à prendre.

 

La convocation

Qui convoque ?

La convocation de l’assemblée générale relève de la mission du syndic, dans certains cas le conseil syndical, son président ou un ou plusieurs copropriétaires détenant au moins 1/4 des voix.

Qui peut y participer ?

Tous les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales, soit personnellement, soit par l’intermédiaire d’un mandataire. Une feuille de présence, précisant les noms et adresses de chaque copropriétaire ou de son mandataire, doit être tenue à chaque réunion. Cette feuille est ensuite certifiée exacte par le président de l’assemblée et les scrutateurs.

 

Le déroulement de la séance

Comment se déroulent les votes ?

Le vote à main levée est couramment pratiqué, mais le scrutin peut également avoir lieu par écrit, à condition que chaque votant indique son nom sur le bulletin de vote. Le vote à bulletin secret est interdit car il est incompatible avec l’obligation de décompter les tantièmes.

Pour voter, chaque copropriétaire dispose, en effet, d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (article 22 de la loi), c’est-à-dire égal aux tantièmes de copropriété (100 tantièmes, 100 voix, 400 tantièmes, 400 voix, etc).

 

La représentation aux assemblées générales

Votre voix est importante :

Nous vous recommandons vivement de participer aux assemblées générales de copropriétaires. Si vous ne pouvez pas être présent, faites- vous représenter.

Vous participerez aux décisions :

Certaines décisions nécessitent le vote positif d’une majorité renforcée de copropriétaires. Si le nombre de propriétaires présents ou représentés est inférieur à cette majorité, les décisions ne peuvent être prises, sauf à convoquer une seconde assemblée.

Vous ferez des économies :

Le syndic doit, en effet, notifier le procès verbal d’assemblée générale par lettre recommandée à tout propriétaire absent et non représenté. Ceci génère des charges supplémentaires non négligeables.

 

Comment et par qui être représenté ?

Un pouvoir est toujours joint à la convocation. Vous avez la possibilité de transmettre ce pouvoir, daté et signé, à :

  • un membre du conseil syndical (en général le président) qui vous représentera ou le remettra à un copropriétaire,
  • une personne (parent, ami, voisin, qu’il soit membre ou non du syndicat des copropriétaires), que vous chargez de vous représenter en mentionnant son nom sur le pouvoir,
  • à défaut, vous avez la possibilité d’envoyer votre pouvoir au syndic qui le remettra au Président de l’Assemblée Générale. Le pouvoir ne doit pas être libellé au nom du syndic, la loi lui interdisant de vous représenter.

 

Comment exprimer votre opinion ?

Si vous confiez un pouvoir en blanc, au conseil syndical ou à une personne désignée par vous, cette personne aura toute latitude pour voter librement à votre place. Pour exprimer vos décisions, la meilleure solution consiste à préciser sur le pouvoir ou sur un courrier d’accompagnement daté et signé vos consignes de vote pour les résolutions concernées.

 

Compétence de principe de l’assemblée :

  • la fixation des honoraires du syndic,
  • l’approbation des comptes de l’exercice écoulé,
  • le budget du prochain exercice,
  • les questions relatives à l’assurance de l’immeuble,
  • l’autorisation donnée au syndic d’introduire une action en justice au nom du syndicat des copropriétaires.

 

 

L’unanimité

Parmi les décisions pour lesquelles l‘unanimité est requise, on peut citer notamment :

  • les modifications affectant les parties privatives ou leur usage,

  • l’aliénation des parties communes affectant la destination de l'immeuble,

  • la suppression d’un élément d’équipement commun,

  • les modifications de la répartition des charges.

 

La convocation

La convocation comporte un ordre du jour et les documents nécessaires au bon déroulement des décisions à prendre en assemblée générale. Le procès verbal doit comporter le texte des décisions précises, c’est-à-dire, des résolutions votées. Il doit préciser les noms des copropriétaires qui n’étaient ni présents, ni représentés à l’assemblée, les noms des participants qui se sont opposés à la décision (ceux qui ont voté contre), les noms de ceux qui se sont abstenus.

Enfin, point très important, le procès verbal doit indiquer le résultat de chaque vote, c’est-à-dire, le nombre exact des voix qui ont approuvé la décision.

 

Le procès verbal de l’assemblée

Pour être valable et non entaché de nullité, le procès-verbal doit au moins être signé par le président de séance. Les procès verbaux sont consignés sur un registre spécial, les uns à la suite des autres.

 

La notification du procès verbal

La notification est très importante puisqu’elle fait courir le délai pendant lequel les décisions peuvent être contestées en justice. Cette notification est obligatoire pour les copropriétaires opposants (qui ont voté contre la décision) et pour les copropriétaires défaillants (ni présents, ni représentés).

Elle doit être envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle n’est pas obligatoire pour les autres copropriétaires. Il est d’usage courant qu’elle se fasse par lettre ordinaire ou par simple remise.

À compter de sa réception, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d’un délai de contestation de 2 mois. C’est pourquoi, certaines décisions prises en assemblée générale ne sont pas exécutées immédiatement (notamment les travaux soumis à l’article 25 et 26, sauf urgence).

Pour être valable une contestation doit prendre la forme d’une assignation devant le tribunal de grande instance (article 42).

 

La constitution

Les membres du conseil syndical sont désignés à la suite d’une délibération spéciale à l’assemblée générale prise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi), pour une durée maximale de trois ans renouvelable (article 22 du décret du 17 mars 1967).

 

La composition

Le nombre des conseillers syndicaux peut être prévu par le règlement de copropriété ou, à défaut, par l’assemblée générale. Le nombre de postes à pourvoir dépend surtout de la taille de la copropriété et de la complexité de sa gestion. Tout copropriétaire peut être membre du conseil syndical.

 

Le fonctionnement

Tout conseil syndical doit élire son président :

C’est lui qui sera l’interlocuteur privilégié du syndic. Les fonctions de membre et de président du conseil syndical ne doivent donner lieu à aucune rémunération. Toutefois les frais entraînés par l’exercice de leurs fonctions sont à la charge de la copropriété. Un règlement du conseil syndical, fixant ses modalités de fonctionnement, peut être rédigé et voté par l’assemblée générale.

 

Les réunions

Le conseil se réunit régulièrement à la demande de son président ou du syndic, à moins qu’une périodicité n’ait été prévue. Les comptes rendus de ces réunions sont adressés aux copropriétaires ou affichés.

Le conseil syndical est un organe uniquement consultatif. Il ne peut se substituer à l’assemblée des copropriétaires, qui seule, a le pouvoir de décision. Il ne doit ni se substituer au syndic, seul mandataire de la copropriété, ni s’immiscer dans son travail au point de perturber l’exercice de ses fonctions.

 

Étendue et limites de son action

Le conseil syndical peut, toutefois, recevoir des missions ou des délégations spéciales de l’assemblée, qui lui permettent d’effectuer en toute responsabilité certaines actions précises. D’une manière générale, le conseil syndical devrait être associé à toute question importante concernant la copropriété.

Le conseil syndical a pour mission essentielle de vérifier la comptabilité du syndic. Il peut donc, après l’en avoir averti, se rendre à son Cabinet pour prendre connaissance, et copie, de toutes les pièces, documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété.

Si l’assemblée générale est, en quelque sorte, le « Parlement » de l’immeuble, le syndic en est l’exécutif. Il est le mandataire de la collectivité des copropriétaires, il représente le syndicat, agit en son nom et exécute ses décisions.

 

Les missions du syndic

(l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965)

  • il fait respecter les dispositions du règlement de copropriété et exécute les décisions des assemblées générales (mais la loi n’a pas prévu de détail pour leur mise en œuvre, sauf si le procès-verbal en impose un). Il doit rendre compte de son action chaque année, lors de l’assemblée générale,
  • il administre l’immeuble, organise les assemblées générales, rédige les convocations et procès verbaux, procède aux appels de fonds et paie les fournisseurs,

  • il pourvoit à la conservation de l’immeuble dans le respect du budget prévisionnel, il souscrit les contrats d’entretien, il embauche et licencie le personnel de la copropriété,

  • il établit le budget prévisionnel, le soumet au vote de l’assemblée et tient une comptabilité pour chaque immeuble, ainsi que la situation de compte de chaque copropriétaire,

  • il représente la copropriété dans tous les actes civils et en justice. Hormis les actions urgentes, en référé, ou celles en recouvrement d’impayés, le syndic doit, avant d’engager une instance, demander l’habilitation de l’assemblée générale, faute de quoi l’adversaire peut contester sont droit à aller en justice et annuler la procédure,

  •  il conserve les archives de l’immeuble. Le syndic établit et tient à jour la liste des copropriétaires. Pour ce faire, chaque vente ou mutation lui est notifiée par le notaire,

  • il doit obligatoirement ouvrir un compte bancaire séparé au nom de l’immeuble. Faute de s’y plier, le mandat du syndic est nul.

 

Sa responsabilité

De l’étendue des missions du syndic découle sa responsabilité, obligatoi- rement couverte par une assurance en responsabilité civile.

 

Le conseil syndical a pour mission essentielle de vérifier la comptabilité du syndic. Il peut donc, après l’en avoir averti, se rendre à son cabinet pour prendre connaissance, et copie, de toutes les pièces, documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété. L’article 26 du décret du 17 mars 1967 l’engage à procéder, notamment, au contrôle de la comptabilité du syndicat, de la répartition des dépenses, des conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous les contrats, ainsi qu’à l’élaboration d’un budget prévisionnel, dont il suit l’exécution.

 

Les charges et leurs répartitions

Les copropriétaires vont être mis à contribution pour régler toutes les charges de fonctionnement de l’immeuble, ainsi que les travaux et réparations. La loi distingue les charges générales, réparties en fonction des tantièmes de copropriété, et les charges d’équipement ou de services, réparties selon leur utilité pour chaque lot.

L’utilité est potentielle : c’est la mise à disposition qui créé l’obligation de payer. Ainsi, les absents ne sont pas dispensés du paiement des charges d’ascenseur, de chauffage, d’eau, d’antenne de télévision, de digicode ou d’entretien de la porte parking, etc.

Le règlement de copropriété prévoit des grilles de répartition spécifiques à chaque équipement.

 

Le budget prévisionnel

Chaque année, le syndic établit un budget des dépenses courantes, poste par poste, qu’il propose au conseil syndical. Ce budget est établi au regard des dépenses passées et de celles envisagées dans le courant de l’année (remplacement d’un digicode, adjonctions de plantations, etc).

 

Les sommes appelées par le syndic

Les avances de trésoreries :

Le règlement de copropriété, ou une assemblée générale, peut prévoir de constituer une avance de trésorerie permanente, parfois baptisée fonds de roulement, qui est ainsi une réserve pour faire face aux imprévus.

Les appels de fonds trimestriels :

Le syndic lancera des appels de fonds trimestriels en fonction d’un budget annuel prévisionnel. Les appels de charges sont envoyés au début de chaque trimestre aux copropriétaires. Ils représentent chacun 25 % du budget prévisionnel adopté en assemblée générale. En fin d’année, les comptes sont clôturés.

Dès que l’assemblée générale a approuvé les comptes, le syndic procède à la régularisation des charges :

  • si les versements trimestriels ont été supérieurs aux dépenses réelles, le crédit viendra en déduction des appels de charges à venir,
  • si les versements trimestriels ont été inférieurs aux dépenses réelles, le débit viendra en supplément des appels de charges à venir.

 

Les provisions spéciales

Le syndic peut appeler des provisions spéciales, constituées pour réaliser des travaux ou des opérations exceptionnelles. Le principe, le montant et la destination de ces provisions doivent être votés en assemblée générale, et le syndic ne peut les utiliser à d’autres fins.

 

Les appels spéciaux pour gros travaux

Certains travaux (ravalement de façade, étanchéité, toiture, rénovation des parties communes) ne relèvent pas de l’entretien courant. Ces travaux font l’objet d’une décision d’assemblée générale sur la base d’un appel d’offres auprès de différentes entreprises et sont payés par des appels spéciaux dont le montant et la périodicité sont définis par l’assemblée générale.

Une fois par an, les copropriétaires sont invités à approuver les comptes au cours d’une assemblée générale. À la convocation, doivent être joints les documents suivants :

  • le compte des recettes et des dépenses de l’exercice écoulé,
  • un état des dettes et des créances,

  • une situation de trésorerie mentionnant le solde bancaire à la date de clôture de l’exercice,

  • le budget prévisionnel de l’exercice à venir.

Le contrôle des comptes

Les copropriétaires ont le droit de poser toutes les questions qu’ils désirent sur les comptes présentés en assemblée générale, mais le contrôle ne peut vraiment être efficace qu’avant cette réunion, dans le bureau même du syndic, pièces justificatives en mains.

Exercer ce contrôle est le rôle principal du conseil syndical, mais tous les copropriétaires ont accès aux pièces comptables, en présence ou non du conseil syndical, selon des modalités qui auront été votées lors d’une précédente assemblée générale.

Les copropriétaires sont invités à se prononcer sur les comptes à la majorité des présents (article 24) après avis du conseil syndical. Une fois approuvés, les comptes ne seront plus contestables et deviendront opposables à tous les copropriétaires, même à ceux qui auront voté contre.

 

Le compte de la copropriété

Les fonds de la copropriété sont déposés sur un compte bancaire séparé.

 

L’entretien courant

Le syndic intervient à 3 niveaux dans l’entretien courant de votre immeuble.

Les visites de surveillance

Le syndic passe régulièrement visiter votre immeuble. À cette occasion, il s’informe auprès du gardien et des copropriétaires rencontrés ; il consulte la main courante et décèle des dysfonctionnements (exemples : lampes grillées, graffitis, vitres cassées, etc). La fréquence de ses visites est fonction de la taille de l’immeuble et des nécessités.

Les pannes et interventions

Suite à une demande d’un copropriétaire ou du concierge signalant une panne ou un dysfonctionnement, le syndic effectue une demande d’intervention auprès d’une entreprise qui réalisera au plus vite la réparation.

En cas d’intervention importante (coût élevé, problème techniquement complexe) l’entreprise procèdera au préalable à une visite sur place, afin d’établir un devis. Le conseil syndical sera consulté avant de confirmer la commande de travaux à l’entreprise. Le syndic s’assure de l’exécution des travaux, et en apprécie la qualité ; il vérifie la facture et sa conformité par rapport au devis et à la commande.

Le contrat de maintenance

Le syndic assure le suivi des contrats de maintenance : chauffage collectif, ascenseurs, extincteurs, espaces verts, vide-ordures, VMC, antenne, etc.

En particulier, il contrôle :

  • la réalité des visites d’entretien,
  • la rapidité d’intervention en cas de pannes, 
  • la qualité de la maintenance, 
  • le suivi des réclamations, 
  • l’exactitude des factures.

En cas de problème et/ou sur demande du conseil syndical, le syndic peut procéder à la résiliation des contrats de maintenance ; un appel d’offres est alors lancé.

Les consommations de fluides

Les consommations de fluides (eau, chauffage, électricité) sont à surveiller. Une fuite non détectée peut générer des dépenses importantes. À la demande du conseil syndical, un relevé des compteurs peut être effectué en cours d’année afin de contrôler l’évolution des consommations.

 

L’encadrement du personnel

Le syndic aura à gérer deux types de personnel :

  • les gardiens (logeant sur place), 
  • les employés d’immeuble.

 

Le syndic assurera le suivi du personnel :

  • sélection et embauche,
  • définition des tâches à effectuer,
  • contrôle de la bonne exécution des tâches (selon le contrat de travail) : information des habitants de l’immeuble, tenue de la main courante, achat des produits d’entretien des parties communes, achat de fournitures et prise en charge de petites réparations, demandes d’interventions auprès du syndic, intervention sur pannes et incidents, surveillance des entreprises intervenant dans l’immeuble, protection des parties communes lors des déménagements, distribution des colis, respect du stationnement,
  • remplacement lors des congés,
  • gestion de la paie.

Régulièrement le syndic, en concertation avec le conseil syndical, fera réaliser un diagnostic technique de l’immeuble afin de définir la nature des travaux qu’il est nécessaire de réaliser et leur planification. Le cas échéant, il s’adjoint les services d’un expert ou d’un architecte.

Les gros travaux les plus courants

  • ravalement de façade, 
  • toiture, 
  • étanchéité des murs, 
  • peinture des menuiseries, 
  •  réfections intérieures (moquettes, peintures escalier, etc).

Selon les coûts et l’urgence de ces travaux, une programmation de leur réalisation sur plusieurs années sera étudiée avec le conseil syndical (plan de travaux).

Une étude complète sera soumise au vote de l’assemblée générale (étude technique, avis des experts, proposition d’un maître d’œuvre, résultats des appels d’offres réalisés auprès des entreprises, estimation des coûts pour chaque copropriétaire, dates de réalisation, etc).

Les commandes seront passées aux entreprises, dans les conditions des décisions prises en assemblée générale.

Si les travaux à réaliser concernent des ouvrages ou installations de moins de 10 ans, il y a lieu de vérifier au préalable s’ils peuvent être pris en charge au titre de la garantie décennale due par le constructeur. Votre syndic fera toutes les démarches nécessaires auprès des compagnies d’assurance concernée.

L’assurance est une obligation imposée par la loi.

 

Le syndic

Le contrat d’assurance souscrit par le syndic pour le compte de la copropriété garantit :

  • les dommages immobiliers dans les parties communes ou privatives (plâtre, électricité, parquet, etc),
  • les dommages chez un occupant lorsqu’ils engagent la responsabilité de l’immeuble (l’initiative de l’indemnisation incombe toutefois à l’assureur de l’occupant lésé),
  • les risques de responsabilité civile dont le syndicat de copropriété doit répondre.

 

Les copropriétaires

Vous devez obligatoirement vous assurer auprès de la compagnie de votre choix contre les dommages causés à l’immeuble et aux voisins par le feu, l’eau et l’explosion. L’attestation ou la quittance à jour de paiement peut être demandée à tous moments par le syndic.

Vous devez également souscrire un contrat « responsabilité civile » qui vous couvrira contre les dommages occasionnés accidentellement par vous-même, votre conjoint, vos enfants ou même un animal tant sur les parties communes que pour votre logement.

Le sinistre doit être déclaré :

  • à votre assureur, que vous soyez victime ou responsable des dommages.

  • au syndic, si les dommages sont immobiliers, proviennent ou s’étendent aux parties communes ou mettent en cause un équipement commun de l’immeuble.

​Lorsqu’un sinistre se produit, la déclaration doit être effectuée auprès de votre assureur dans les cinq jours suivants celui au cours duquel vous en avez eu connaissance.

 

 

Ce qu’il faut savoir sur les garanties dont bénéficie votre logement et votre immeuble

Trois garanties commencent à courir à partir de la date de réception. La garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale. Chaque garantie porte sur une durée et un domaine précis. Toutefois, sachez que vous ne pourrez mettre en jeu la garantie de bon fonction- nement et la garantie décennale qu’à l’issue de l’année de parfait achèvement. Sont exclus du champ des garanties les désordres dus à l’usure normale, à l’usage anormal et à un défaut d’entretien.

 

Vos garanties

La garantie de parfait achèvement :

Durant l’année qui suit la réception des travaux, appelée année de parfait achèvement, seul le constructeur peut effectuer les démarches auprès des entreprises qui sont intervenues dans la construction de votre logement afin que le désordre soit réparé. Ces entreprises sont tenues de réparer tous les désordres qui leur ont été signalés.

La garantie de bon fonctionnement :

Vous bénéficiez, pendant deux ans, d’une garantie de bon fonctionnement. Elle concerne les désordres relatifs aux éléments d’équipement de votre logement que l’on peut enlever, démonter ou remplacer sans détériorer la construction.

 

Quelques exemples de désordres portant sur les éléments d’équipement de votre logement

  • le ballon d’eau chaude ne fonctionne plus,
  • un convecteur ou un radiateur ne se met pas en marche, 
  • un volet roulant ne fonctionne plus, 
  • une prise ou un interrupteur électrique est défaillant, 
  • la ventilation mécanique contrôlée (VMC) s’est arrêtée.

En revanche, les appareils électro-ménagers, les meubles de cuisine et de salles de bains qui équipent éventuellement votre logement n’entrent pas dans le cadre des garanties. Ils bénéficient de la garantie du fournisseur qui est généralement d’un an.

 

La garantie décennale

Pendant dix ans, vous bénéficiez d’une garantie décennale. Elle couvre les désordres et vices cachés qui pourraient compromettre la solidité de votre logement ou le rendre impropre à sa destination.

Quelques exemples de désordres pouvant être couverts :

  • une fissure infiltrante sur votre terrasse, 
  • une fissuration importante sur un mur, 
  • des infiltrations d’eau.

 

Dans toute construction neuve, le travail des matériaux et le tassement du bâtiment peuvent entraîner des désordres tels que des fissures légères, des écaillages de peinture ou des effritements de joints de carrelage pendant 3 ans environ après l’achèvement des travaux. Ces désordres n’entrent pas dans le cadre des garanties. De manière générale, il faut savoir que la garantie décennale concerne les dommages d’une certaine importance qui compromettent la solidité de votre logement ou le rendent impropre à sa destination mais ne concerne pas les dommages d’ordre esthétique ou dus, par exemple, à l’usure anormale, au défaut d’entretien ou à l’usage anormal.

 

Votre assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage qui prend effet à la réception mais n’intervient, sauf exception, qu’à l’expiration de l’année de parfait achèvement, couvre l’ensemble des désordres correspondant à la garantie de bon fonctionnement et à la garantie décennale décrites précédemment.

Vous en êtes bénéficiaire de plein droit, dès lors que vous devenez propriétaire de votre logement. Elle est attachée à votre logement pendant la durée des garanties. Le nom de la compagnie d’assurances et le numéro du contrat sont d’ailleurs inscrits dans l’acte authentique de vente, signé chez le notaire. Les références de la compagnie et du contrat devront également être mentionnées dans tout autre acte ultérieur de transfert de propriété, dans la limite de dix ans.

Voici néanmoins deux conseils importants à prendre en compte dans la gestion de vos garanties :

 

Ne confondez pas garantie et entretien courant

N’oubliez jamais que les garanties dont bénéficie votre logement ne peuvent pas jouer si le dommage résulte d’un défaut d’entretien ou d’une utilisation anormale de votre logement.

Il vous incombe notamment :

  • d’entretenir régulièrement vos menuiseries extérieures en bois ou vos volets roulants ou encore, de nettoyer régulièrement les bouches et les grilles de la VMC de votre logement.

Vous devez également veiller à utiliser normalement votre logement. À titre d’exemple, une coupure du chauffage ou de la ventilation, au cours de l‘hiver, qui provoquerait un phénomène de condensation et de moisissure détériorant les papiers peints ou la peinture, est considérée comme une utilisation anormale de votre logement.

 

Si vous souhaitez réaliser des travaux modificatifs 

Avant toute modification intérieure importante dans votre logement, il est indispensable de prendre contact :

  • avec un professionnel agréé comme un architecte ou un bureau de contrôle.

Pour une transformation affectant l’extérieur de votre logement, vous devez prendre contact avec le syndic de la copropriété ou avec l’association syndicale libre. Dans le cas contraire, vous risqueriez de ne pas bénéficier pleinement des garanties attachées à votre logement du fait de la modification de ses caractéristiques d’origine. En outre, vous pourriez créer des désordres qui engageraient votre seule responsabilité.

 

La mise en œuvre de l’assurance dommages-ouvrage

Il vous faudra établir une déclaration par écrit en recommandé, en précisant :

  • le numéro de contrat d’assurance qui figure sur les documents annexés à votre acte de vente et que nous vous rappellerons bien volontiers,
  • la date de réception de l’ouvrage,
  • la date d’apparition des dommages ainsi que leur description et leur localisation,
  • vos coordonnées précises.

Votre déclaration comprendra une estimation approximative du montant des dommages, sur la base d’un devis. Votre assureur disposera alors d’un délai de 10 jours pour vous réclamer la ou les informations ci-dessus qui ne lui auraient pas été communiquées.

Depuis septembre 1997, pour des sinistres d’un montant limité, votre assureur peut vous faire part de ses intentions d’indemnisation sans avoir l’obligation de recourir à une expertise, ce qui accroît la rapidité de la gestion des sinistres. Dans l’hypothèse où vous ne seriez pas d’accord avec la position prise par l’assureur ou encore pour des sinistres d’un montant plus important que celui évoqué ci-dessus, une expertise sera effectuée.

 

L’intervention de l’assureur et de l’expert

Dans la mesure où une expertise est réalisée, la compagnie d’assurances devra nommer l’expert qui se déplacera chez vous pour constater le dommage. L’expert est un spécialiste mandaté par la compagnie d’assurances. Il donne un avis objectif sur la nature et les causes du problème rencontré.

À ce titre, il doit établir, dans un délai maximum de 60 jours, un rapport d’expertise préliminaire. De son analyse, découlera une décision de la compagnie accordant ou non une couverture au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

Si le désordre constaté est couvert au titre de l’assurance dom- mages-ouvrage :

L’expert estimera le montant des réparations à exécuter en faisant établir un devis. Vous pourrez également proposer un devis réalisé par une entreprise de votre choix. Dans ce cas, celui-ci devra être soumis à l’accord de l’expert. Après le rapport définitif de l’expert, l’assureur vous proposera l’indemnité correspondant à la réparation et conforme au devis retenu. Vous passerez alors commande à une entreprise pour procéder à la réparation.

Si le désordre constaté n’est pas couvert au titre de l’assurance dommages-ouvrage :

La compagnie d’assurances vous informera que le dommage observé ne relève pas des garanties et vous préconisera, dans la mesure du possible, une autre solution. Enfin, si le désordre constaté survient dans les parties communes de votre immeuble ou de votre lotissement, il vous suffira de faire appel au syndic de la copropriété ou à l’Association Syndicale Libre qui se chargera d’établir la déclaration de sinistre auprès de l’assureur.

Les parties communes d’un immeuble sont, par exemple : les murs extérieurs, les terrasses, les tuyauteries dans les gaines ou la VMC. Dans un lotissement, ce sont notamment, les canalisations sous chaussée ou les accès.

Si la loi impose des délais maximums pour chacune des étapes de l’instruction, les délais pourront être, à la demande de l’expert et avec votre accord, supérieurs en fonction de la complexité du problème.

LES SOLS 

Les moquettes

Le premier entretien :

Avant d’utiliser l’aspirateur pour la première fois, frottez votre moquette avec un balai-brosse.

L’entretien courant :

Nettoyer la moquette avec un aspirateur. Si vous désirez utiliser un shampooing pour moquette, suivez les indications du fabricant. Laissez sécher et passez ensuite l’aspirateur.

Les carrelages

Le premier entretien :

Lors de la livraison de votre logement, quelques traces de ciment ou de colle peuvent subsister sur vos carrelages. Il est alors nécessaire de décaper vos carreaux.

Pour cela, effectuez un nettoyage complet à l’aide d’un détergent courant ou de savon liquide à base d’huile de lin mais n’utilisez pas d’acide, même dilué.

L’entretien courant :

Nettoyez votre carrelage avec de l’eau savonneuse ou un détergent doux dilué dans de l’eau en cas de traces persistantes.

Les revêtements thermoplastiques

Le premier entretien :

Dans les premiers temps d’habitation de votre logement, limitez-vous à des nettoyages à sec de votre revêtement de sol ou, à la rigueur, avec une serpillière humide.

L’entretien courant :

Il s’effectue à l’aspirateur ou au balai à franges. Le nettoyage périodique se fait à la serpillière humide.

Les parquets

L’entretien des parquets vitrifiés :

Le dépoussiérage courant se fait avec un balai ou un aspirateur. Les traces de boue ou les taches d’eau s’enlèvent avec un balai et une serpillière légèrement humide.

L’entretien des parquets cirés :

Le nettoyage courant s’effectue au balai ou à l’aspirateur. Lustrez ensuite à l’aide d’une cireuse. Après dépoussiérage, vous pouvez étendre de l’encaustique liquide et lustrer. Cette opération ne doit pas être renouvelée trop souvent afin d’éviter que le parquet ne s’encrasse, par surabondance d’encaustique, et ne devienne glissant. L’élimination des taches dues à l’eau s’effectue par un simple paillage de la surface détériorée et un nouvel encaustiquage.

 

LES MURS, LES PLAFONDS ET LA TOITURE

Les papiers peints

Dans les premiers temps d’habitation de votre logement, le séchage des matériaux peut provoquer de légers décollements des papiers peints. Pour les recoller, il suffira d’utiliser une colle courante pour papiers peints. En cas de projections sur des papiers peints lavables, nettoyez avec une éponge légèrement imbibée d’eau savonneuse en évitant tout produit abrasif.

Les peintures

Il est possible de nettoyer la peinture soit à l’aide d’une éponge très propre et légèrement humide, rincée très fréquemment afin d’éviter les traces et les salissures, soit à l’aide d’une gomme. Ce lessivage sera à effectuer obligatoirement avant une remise en peinture dans votre logement.

 

LES MENUISERIES INTÉRIEURES ET EXTÉRIEURES

La menuiserie intérieure

L’entretien courant :

Lors de votre emménagement ou après une longue absence, vous pouvez avoir des difficultés pour ouvrir ou fermer vos menuiseries. Ne les ajustez pas immédiatement mais attendez que votre logement retrouve une température normale. Tout ajustage se révèle alors, bien souvent, inutile. Vous pouvez régler vos portes intérieures en serrant ou desserrant les fiches.

N’oubliez pas également de graisser régulièrement les fiches et les poignées de vos portes.

La menuiserie extérieure

L’entretien courant :

Nettoyez régulièrement les encoches des huisseries des fenêtres qui permettent l’écoulement des eaux. Pour éviter l’encrassement des serrures, utilisez une huile très fluide. Graissez régulièrement les gonds, les paumelles, les crémones et accroche-volets.

Nettoyez, tous les deux ans, les guides des volets roulants.

Les menuiseries bois :

Il est indispensable de protéger vos fenêtres, portes-fenêtres, volets et votre porte d’entrée contre l’humidité, la sécheresse ou les variations de température qui pourraient altérer leur aspect. La peinture des menuiseries bois devra être réalisée, par temps sec, au maximum tous les deux à trois ans. Protégez avec un ruban adhésif les joints d’étanchéité qui ne doivent, en aucun cas, être peints. Les teintes que vous choisirez devront respecter les coloris d’origine prévus dans le cahier des charges du lotissement ou le règlement de copropriété.

Les menuiseries PVC ou Aluminium :

Nettoyez-les avec de l’eau tiède savonneuse et une éponge en évitant tout produit abrasif.

 

LA VENTILATION ET LE CHAUFFAGE

Son fonctionnement :

L’aération de votre logement est assurée par la ventilation mécanique contrôlée (VMC) qui permet un renouvellement constant de l’air en évitant tout phénomène de condensation. L’air neuf pénètre par les pièces dites sèches, chambres et séjours, à travers les grilles d’entrée d’air auto-réglables situées aux murs et aux menuiseries. Cet air neuf circule par le jour réservé en partie basse des portes intérieures de votre logement. L’aération demeure constante et le système d’extraction permet de rejeter l’air vicié par les pièces dites humides, cuisine, salle de bains et WC, qui comportent des bouches raccordées par des gaines au groupe VMC.

Conseils d’utilisation :

Dans votre logement, la VMC doit fonctionner de façon permanente et sans obturation des bouches de ventilation. En effet, ces incidences provoqueraient de brusques changements de température et des phénomènes de condensation pouvant, notamment, apporter des moisissures.

Dans la cuisine, réglez la VMC sur la vitesse la plus rapide lorsque vous préparez vos repas, et ne branchez jamais votre hotte motorisée sur la VMC.

L’entretien courant :

Tous les mois, nettoyez, après démontage, les bouches d’extraction d’air et les grilles d’entrée d’air avec une éponge et à l’eau savonneuse.

Le chauffage

Quel que soit son mode de chauffage, un logement neuf a des parois qui n’ont jamais été chauffées et qui contiennent de l’eau utilisée pendant la construction. Des phénomènes de condensation peuvent donc se produire le premier hiver malgré un bon chauffage et une bonne ventilation.

Une période d’échauffement en chauffage continu de deux à trois mois est nécessaire. Ce phénomène disparaîtra l’hiver suivant, les parois étant parvenues à leur taux d’humidité d’équilibre.

Le chauffage électrique individuel

Son fonctionnement : 

Pour mettre en service un convecteur : 

  • placez l’interrupteur sur la position « Marche » ou « I », 
  • tournez le bouton du thermostat vers la position désirée, 
  • lorsque la température souhaitée est atteinte dans la pièce, tournez lentement en sens inverse le bouton thermostat jusqu’à entendre un déclic. Ne touchez plus alors le thermostat, le convecteur fonctionnera automatiquement, par intermittence, pour maintenir la même température dans la pièce.

Pour le mettre hors service en période hors chauffage :

  • placez l’interrupteur sur la position « Arrêt » ou « 0 »,
  • s’il n’y a pas d’interrupteur, tournez le bouton du thermostat jusqu’à la position « 0 ». Si votre logement bénéficie du label « Confort Plus », réglez alors l’horloge de programmation en fonction de l’occupation des différentes pièces et de la température souhaitée. Pour plus de précisions, consultez la documentation de l’horloge de programmation qui vous a été remise.

Conseils d’utilisation :

  • ne posez jamais d’objets ou de linge sur les convecteurs, 
  • n’obturez jamais les grilles des convecteurs et aspirez régulièrement la
  • poussière, à travers les grilles, pour une bonne diffusion de la chaleur.
  • veillez à ce que les thermostats soient correctement réglés à la température souhaitée mais n’en modifiez pas constamment le réglage.

Le chauffage au gaz

Conseils d’utilisation :

  • n’oubliez pas de purger vos radiateurs à l’entrée de l’hiver et chaque fois que vous entendez du bruit dans les canalisations, afin d’ôter les bulles d’air qui s’insèrent dans le circuit,
  • si vous constatez une baisse de pression sur le manomètre de la chaudière indiquant des pertes d’eau dans le système de chauffage, rajoutez de l’eau par le robinet de raccordement au réseau d’eau froide, placé à proximité de la chaudière,
  • vérifiez régulièrement vos robinets de gaz pour éviter toute fuite,
  •  il est obligatoire de prendre un contrat d’entretien auprès d’un spécialiste qui vous garantira le bon fonctionnement du système et de votre matériel. N‘hésitez pas également à faire appel à lui pour la remise
  • en marche de votre installation au début de la période de chauffage.

Et si votre logement est équipé d’une cheminée :

Veillez, lorsque vous n’utilisez pas votre cheminée à foyer ouvert, à bien obturer son entrée d’air et son conduit. Vous éviterez à la fois des déperditions thermiques importantes et des perturbations dans le fonctionnement de la VMC.

N’oubliez pas non plus de faire effectuer un ramonage annuel de votre cheminée.

 

L’INSTALLATION SANITAIRE

La robinetterie et les canalisations

La robinetterie ne nécessite pas d’entretien particulier. Seuls les éléments subissant une usure normale, comme les joints de robinets, sont à changer. Nettoyez régulièrement les brise-jets de vos robinets, en fonction de la teneur en calcaire de votre eau.

Les lavabos, baignoire et évier

N’y jetez ni coton, ni cheveux qui risqueraient de boucher les canalisations d’évacuation. Deux fois par an, démontez et nettoyez les siphons d’évacuation.

Les W.C.

Utilisez exclusivement du papier hygiénique et n’y jetez aucun accessoire de toilette ou d’hygiène. Une fuite de chasse d’eau peut se révéler être un facteur de grosse consommation d’eau. Dans ce cas, faites immédiatement appel à un spécialiste.

Le ballon d’eau chaude

Nous vos recommandons d’actionner, tous les mois, la manette de vidange, située sous le ballon d’eau chaude, afin d’éviter son entartrage par le calcaire.

À partir du tableau coupe-circuit situé dans l’entrée de votre appartement, les points lumineux et les prises de courant sont raccordés sur des boîtes de dérivation. Seuls un technicien peut intervenir sur cette installation.

Les principales pannes et leurs remèdes

La panne est générale :

Vérifiez d’abord les logements voisins afin de vous assurer qu’il ne s’agit pas d’une coupure de l’EDF.

La panne est partielle :

Si le disjoncteur se déclenche : La demande électrique est trop importante : la puissance fournie par l’EDF est dimensionnée pour votre installation. Si vous dépassez la puissance souscrite, votre disjoncteur disjoncte. Il vous suffira de couper les appareils trop consommateurs d’énergie et de réenclencher le disjoncteur. Un appareil peut être à la masse : le disjoncteur différentiel concerné signalera le court-circuit ou l’appareil défectueux.

Quelques précautions d’utilisation

  • ne débranchez jamais un appareil en tirant sur le fil car vous risqueriez d’arracher la prise encastrée. Débranchez-le en tirant sur la prise mâle,
  • veillez à ce que vos appareils électroménagers soient branchés sur une prise de caractéristiques adéquates. Un lave-linge, par exemple, doit toujours être raccordé à une prise de terre,
  • ne superposez jamais plusieurs prises multiples,
  • pour les salles de bains, les règles de sécurité sont très exigeantes.

Si vous désirez y poser un équipement électrique, comme un éclairage ou une armoire de toilette, demandez obligatoirement conseil auprès d’un spécialiste.

La loi du 10 juillet 1965 a été modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Nous vous invitons à consulter les dispositions de cette loi sur le site de LEGIFRANCE.

 

La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a été promulguée au Journal Officiel du 26 mars 2014.

Les dispositions relatives à la copropriété sont les suivantes :

I. Immatriculation des copropriétés

II. Vente de lots : publicité et acte sous-seing privé

III. Modification de la loi du 10 juillet 1965

a) Désignation du syndic

b) Qualitédusyndicnonprofessionnel

c) Nouvelles missions du syndic

d) Contratdesyndic

e) Saisie et vente d’un lot

f) Consultation des pièces justificatives de charges

g) Interdictionpourlescollatérauxdusyndicd’êtremembresduconseil syndical

h) Représentationlorsdel’AssembléeGénérale

i) Notifications et mise en demeure par voie électronique

j) Adoption de la forme coopérative

k) Assurance

l) Fonds de travaux

m) Privilège immobilier spécial de l’article 2374 du code civil

n) Stationnementsécurisédesvélos

o) Diagnostictechniqueglobaletplanpluriannueldetravaux

p) Résidencesdeservices

q) PlafonddulivretAdontsonttitulaireslessyndicatsdecopropriété

r) Travaux dans les parties privatives

s) Honoraires d’état daté

t) Nouvelles majorités

u) Cautionnementsolidaireencasdesouscriptiond’unprêtcollectif

v) Répartition des créances et des dettes en cas de scission de copropriété

w) Droits des associations syndicales de propriétaires

x) Surélévation ou construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux privatifs

y) Droit de priorité.

IV. Procédure d’alerte des copropriétés dégradées

a) Diminution du seuil de déclenchement de la procédure d’alerte ;

b) Élargissement de la saisine

c) Frais de rémunération du mandataire ad hoc

d) Saisine du juge par mandataire ad hoc pour désignation d’un administrateur provisoire

e) Obligation du syndic de fournir tous les documents

f) Convocation assemblée générale

g) Professionnalisation des mandataires ad hoc

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